25.11.2016 13:47

Czekają nas zmiany w prawie budowlanym

Już niebawem jeśli ktoś zechce zbudować np. dom, wszystkie związane z tym formalności załatwi w jednym okienku, a wymagany do wyrażenia zgody na inwestycję projekt budowy będzie dotyczył tylko jej zewnętrznego wyglądu.

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowuje rewolucyjne zmiany w Kodeksie urbanistyczno-budowlanym. Projekt tego dokumentu w miniony piątek został skierowany do publicznych konsultacji. Chcemy uprościć cały proces inwestycyjny na ile tylko jest to możliwe- mówi Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa. -Zależy nam na tym, żeby wszystkie procedury związane z inwestycjami były nie tylko możliwie najprostsze, ale też jednolite na terenie całego kraju.

Kodeks zakłada, że budowę można będzie rozpocząć już momencie, kiedy dostanie się zgodę inwestycyjną. Może ją wydać starosta, prezydent miasta na prawach powiatu, a kiedy inwestycja będzie bardziej skomplikowana- wojewoda. Taka zgoda zastąpi kilka dotychczas wymaganych decyzji administracyjnych, o które teraz trzeba się starać zarówno w urzędzie miasta jak i w starostwie. Trzeba było bowiem uzyskać opinię o warunkach zabudowy, potem pozwolenie na budowę i o podział nieruchomości, a na końcu jeszcze trzeba było zgłosić budowę albo zmianę sposobu jej użytkowania. Z pomysłu załatwienia wszystkich spraw związanych z inwestycją budowlaną w jednym okienku pochwalił Maciej Piętka, radca prawny w krakowskim Urzędzie Miasta. Teraz przepisy urbanistyczne i prawo budowlane są niepotrzebnie podzielone- uważa Piętka. Także Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana uważa, że jedno okienko z pewnością skróci czas potrzebny na załatwienie wszystkich formalności.

W zależności od tego, jak bardzo skomplikowania będzie inwestycja, będą wymagane różne procedury otrzymania zgody. Będzie sześć kategorii inwestycji. Pierwsza, to te inwestycje, na które i dziś nie potrzeba żadnej zgody. Druga kategoria obejmuje takie inwestycje, które teraz można realizować po ich zgłoszeniu, np. rozmaite wiaty czy małe domki jednorodzinne. O zaliczeniu inwestycji do kategorii od trzeciej do szóstej zadecyduje kubatura budynku oraz jego wysokość. Im bardziej będzie skomplikowana inwestycja, tym jej kategoria będzie wyższa. Zostaną tam zaliczone różne obiekty użyteczności publicznej, np. szkoły, szpitale, domy wielorodzinne czy też inwestycje uznawane za społecznie uciążliwe w rodzaju spalarni śmieci lub fabryk. O tym, do której kategorii należy zaliczyć daną inwestycję zadecyduje Rada Ministrów w osobnym rozporządzeniu. Inwestycjom zaliczanym do kategorii od drugiej do czwartej zgodę można będzie dać w postaci formalnej decyzji albo milczącej zgody. Tylko inwestycje zaliczone do kategorii piątej i szóstej będą musiały dostać zgodę w formie oficjalnej decyzji.

Przy okazji zmiany w prezesach budowlanych zostanie też uporządkowany katalog stron postępowania. Kiedy inwestycja będzie zlokalizowana na terenach, które są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jedyną stroną będzie inwestor. W pozostałych przypadkach stronami będą również właściciele sąsiednich terenów. Zmiany pojawią się też w wymaganiach związanych z projektem budowlanym. Kiedy będziemy składali wniosek o zgodę na budowę mniejszego budynku, np. domu jednorodzinnego do 200 m² trzeba będzie dołączyć tylko projekt jego zewnętrznej bryły. Wnętrze zaprojektuje sobie sam użytkownik. Zapewne, dla własnego bezpieczeństwa, przy pomocy projektanta. Również w odniesieniu do większej części tzw. warunków technicznych inwestor wspólnie z projektantem będzie miał prawo zastosować rozwiązania zamienne i nie będzie musiał występować o zgodę na takie rozwiązania do organów nadzoru budowlanego.

Te zmiany sprawią, że skończy się wreszcie era ,,dzikich'' odstępstw od projektu. Nie trzeba będzie ubiegać się o zgodę na każdą zmianę projektu u nadzoru budowlanego– wyjaśnił Żuchowski. Rozpoczęcie użytkowania będzie się odbywało prawie tak samo, jak obecnie. Zmiany obejmą tylko wymagania w kwestii przyłączenia mediów. Chcemy, żeby te procedury były takie same w całej Polsce. Dostawcy mediów będą mieli zapisany w ustawie termin, w którym trzeba będzie podłączyć budynek do sieci- tłumaczy Żuchowski.

Kiedy już Kodeks urbanistyczno- budowlany wejdzie w życie przestaną obowiązywać przepisy związane z warunkami zabudowy. Podstawą inwestycji będzie tylko miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na terenach, które nie będą objęte takim planem, warunki zabudowy zostaną ustalane podczas jednego postępowania polegającego na wydaniu (lub nie) zgody inwestycyjnej. Wiele terenów na obszarze gmin jest już teraz zabudowanych, więc nie powinno być problemu z tym, żeby postawić tam kolejny podobny budynek. Trzeba będzie jednak spełnić kilka warunków. Zatroszczyć się np. o infrastrukturę, czyli drogi, dostęp do mediów itp.- tłumaczy Żuchowski.- Kiedy inwestor pokaże taki plan, również będzie mógł skorzystać z uproszczonej procedury.

Mariola Berdysz uważa jednak, że te uproszczone plany będą się nieznacznie tylko różniły od do tej pory obowiązujących warunków zabudowy.- Zmieni się tylko organ oceniający dokumenty inwestycyjne- twierdzi.- A stracą na tym gminy. Teraz dzięki temu, że mają wpływ na warunki zabudowy swojego terenu mają też wpływ na to, co zostanie zbudowane na ich terenie. Teraz, żeby taki wpływ zachować, będą musiały uchwalać plany.

Inna sprawa, że do tej pory gminy, jeśli tylko mogą, unikają tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego. Kodeks przewiduje także procedurę opracowania planu zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestora. Niektóre plany istnieją od wielu lat i albo już się zdezaktualizowały albo nie przewidują inwestowania na określonym obszarze- mówi Żuchowski.- W takiej sytuacji właściciel działki będzie miał prawo do złożenia wniosku o wprowadzenie korzystnej dla niego zmiany, a gmina będzie miała obowiązek go rozważyć, ale to inwestor będzie musiał zapłacić za wprowadzone zmiany do tego planu.

Plany na wniosek to rozwiązanie raczej dla bogatych inwestorów. Ci o mniej zasobnych portfelach raczej nie będą mieli szans na to, żeby z niego skorzystać– uważa Karol Maciejak, radca prawny. Przepisy Kodeksu urbanistyczno- budowlanego będą wchodziły w życie stopniowo, a poprzedzi je kilkuletni okres przejściowy.