21.12.2016 15:48

Wybudujesz się tylko przy drodze publicznej

Domy mieszkalne można będzie budować tylko na takich działkach, które mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Rząd chce takiego zapisu w znowelizowanym Kodeksie budowlanym, bo uważa, że w ten sposób zwiększy bezpieczeństwo mieszkańców i poprawi jakość naszego życia. Jednak eksperci są przekonani, że takie zmiany doprowadzą tylko do tego, że właściciele wielu działek nie będą mogli na nich budować domów, a rynek nieruchomości przeżyje kolejne zawirowanie.

Obecnie obowiązujące przepisy o służebności zezwalają na ograniczenie prawa własności właściciela działki wtedy, gdy przez jego nieruchomość prowadzi droga do sąsiedniej nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej. Żeby ograniczyć uciążliwość takich rozwiązań, właściciel nieruchomości przez którą przebiega droga do sąsiada może żądać nie tylko wynagrodzenia, ale i odszkodowania, jeśli z tego powodu poniósł jakąś szkodę. Najlepiej oczywiście będzie, gdy właściciele obu działek dogadają się i ustalą warunki służebności. Jeśli nie dojdą do porozumienia, sprawę rozstrzygnie sąd.

Takich regulacji nie chce zaakceptować ministerstwo infrastruktury i budownictwa. Minister, uzasadniając projekt nowego Kodeksu Budowlano-Urbanistycznego, napisał że przepis o służebności ,,skutkuje realizacją inwestycji, do których zapewnienie dojazdu służb ratunkowych może okazać się niemożliwe, powoduje powstawanie osiedli o niskim standardzie dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej oraz może budzić konflikty między sąsiadami". Właśnie dlatego resort chce, żeby do każdego terenu inwestycji obowiązkowo był zapewniony dostęp do drogi publicznej, albo bezpośrednio, albo przez drogę wewnętrzną na terenie działki. Co prawda, w wyjątkowych okolicznościach dopuszczalne jest ustanawianie służebności, ale wyłącznie ,,dla inwestycji innych niż dotyczące budynków przeznaczonych na pobyt ludzi".

Teraz projekt Kodeksu Budowlano-Urbanistycznego jest na etapie publicznych konsultacji, więc jeszcze nic straconego. Ale gdyby jednak został uchwalony w obecnej formule, dla wielu właścicieli stałby się dramatem, bo praktycznie oznaczałby, że na działce, do której nie ma dostępu do drogi publicznej nie wolno będzie wybudować domu.

Zdaniem radcy prawnego Marcina Kubali z kancelarii SPCG resort nie przemyślał własnych propozycji związanych z ograniczeniem służebności. Uważa on, że są one nieracjonalne, a poza tym nie bierze pod uwagę regulacji wynikających z innych aktach prawnych. Ekspert prawa budowlanego podkreśla konsekwencje, jakie poniosą właściciele działek, gdy zmienione przepisy wejdą wżycie. Wielu właścicieli nieruchomości może mieć problemy z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej. Tak będzie na terenach o dużym rozdrobnieniu lub zainwestowaniu. Albo na działkach o nietypowych kształtach- mówi mecenas Kubala. -A to może doprowadzić do konieczności poszukiwania innych rozwiązań, np. wykupywania sąsiednich działek po to, żeby urządzić tamtędy drogę. A kiedy okaże się to nieskuteczne, albo tylko zbyt kłopotliwe lub za drogie, inwestorzy po prostu będą się wycofywali- ostrzega. Marcin Kubala podkreślił również, że skomunikowanie nieruchomości z drogą publiczną jest jedną z ważniejszych cech, które mają wpływ na atrakcyjność i wartość nieruchomości. Łatwo się więc domyśleć, że nowe przepisy będą miały wpływ na wartość wielu nieruchomości.

Proponowane przepisy związane ze służebnością skrytykowała też Rada Legislacyjna. Zdaniem jej członków niedopuszczalna jest ingerencja w prawa konstytucyjne obywateli. W opinii z 5 grudnia RL stwierdziła, że proponowane ograniczenia służebności ,,doprowadzi do znacznego ograniczenia praw właścicieli nieruchomości bez uzasadnienia tego dobrami lub wartościami mogącymi przemawiać za taką ingerencją". Wspomniane ograniczenie służebności to tylko jedna z wielu zaproponowanych przez resort budownictwa zmian w przepisach, które zakwestionowała Rada Legislacyjna. Siedmioro wybitnych prawników, którzy przygotowali opinię o projekcie, skonstatowało, że rażące wady prawne i liczne błędy formalne tego dokumentu powinny go całkowicie zdyskwalifikować z dalszych prac legislacyjnych.